2020년 7월 30일 '주택임대차 보호법' 개정안이 통과되어
주택임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 한 법이다.
달라진 임대차 보호법
임대차 3 법이라고 불리는 계약갱신청구권을 사용하여 전세계약을 연장하는 방법이 새로 생긴 것이다.
임대차 3 법의 주요 내용은 다음과 같다.
※ 계약갱신청구권은
임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 거주기간이 2년 더 늘어난다.
※ 계약 갱신시 임대료 상한도 직전 계약액의 5% 범위 내로 제한된다.
단 신규계약은 제한사항 없음.
※ 임차인이 희망하면 계약기간을 연장할 수 있지만, 임대인의 계약갱신거절권을 행사할 수 있는 경우가 있다.
임대인 거절 가능한 사유 9가지
1. 임차인이 2달분의 해당하는 임대료를 연체한 경우
2. 임차인의 신분이 위조된 신분(이름, 주민번호)이거나 불법 영업장 목적으로 임차한 경우
3. 서로 합의하에 임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부나 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 현재 임차한 주택을 일부 혹은 전부 고의 혹은 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우
7. 임대인이 주택의 전부 혹은 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 목적 주택의 점유를 회복할 경우가 있는 경우
8. 임대인을 비롯 임대인의 직계존비속 등이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 임차인의 의무를 현저하게 위반 하는 경우(원상회복이 불가능한 인테리어 공사 등)
가장 중요한 계약갱신 거절권 행사사유 중 하나로는 8번 사항으로 임대인의 부모나 자녀 등 직계비속이나 직계존속을 포함한 임대인이 해당 주택에 실거주를 하려는 경우가 있다. 다만, 실거주를 하지 않을 것이면서도 실거주를 하겠다는 이유로 갱신거절을 하는 경우에는 세입자에게 손해배상을 해주어야 한다는 규정도 존재한다.
임대차 보호법으로 인해 임대차 계약은 명시된 계약기간이 종료되었어도 별도의 갱신 거절 관련 의사 표명이 없으면 자동으로 연장된다. 이를 묵시적 갱신이라고 하는데 만약 기존 보증금에서 증액이 필요한 경우에는 묵시적 갱신이 아닌 전세계약서를 새로 작성해서 전세 연장 계약을 진행해야 한다.
그러면 묵시적 갱신계약이 이루어진 경우 추후 계약갱신 청구권 사용이 가능할까?
묵시적 계약으로 계약이 연장된 경우에는 계약갱신청구권은 미사용한것으로 보며 기존에 여러 번의 묵시적 계약이 이루어졌다고 하여도 이후 임차인이 원하는 경우 1회 계약갱신청구권을 사용할 수 있다.
따라서 기존에 하나의 해당 주택에서 4년을 연장하여 살았던것 관계없이, 임차인은 1회의 계약갱신 청구권을 사용할 수 있다.
전세연장 계약인 경우 굳이 부동산을 통해서 계약하는 것보다 임차인과 기존 계약서를 참고해서
1. 부동산의 표시 내용을 그대로 기입하고
2. 계약내용'에는 새로운 계약금액 내용을 기입하고 임대차 기간도 수정한다.
3. 특약사항도 수정이 필요하고 혹시 필요한 항목이 있으면 추가하면 된다.
- 증액의 경우 증액된 금액을 별도로 명시하고 특약사항에 보증금 증액에 의한 계약임을 표기
4. 마지막으로 임대인과 임차인 정보를 기입하고 서로 도장을 날인한다.
5. 소유자 변동등 권리관계 변동 확인과 등기부등본을 필히 확인하여야 한다.
전세 연장 계약시 보증금을 5% 초과해서 증액할 수 없다는 점을 확인하고 현재는 계도기간이지만 전월세 신고 의무로 인해 신고 의무에 해당되는 계약건이라면 계약일로부터 30일 내에 관할 지방자치단체에 신고해야 한다.
※ 2022년 6월부터는 신고하지 않으면 과태료 부과된다
아래는 전세계약서 양식이다
수정해서 사용하면 됩니다.
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